新双峰客户端4月14日讯（通讯员 刘阳波 张任泊）近日，双峰法院审理一起买卖合同纠纷案。本案中，原告彭某某在购买被告胡某房屋时可谓一波三折，房屋买卖有哪些注意事项？善意取得的构成要件有哪些？请看本期案例。

案情回顾

2019年9月1日，胡某与某地产公司签订《商品房买卖合同》，购买一套商品房，该房产进行了商品房屋预售备案登记，权利人为胡某。2019年9月4日，胡某书面声明，主要内容为：在购房期内本人未婚，该房屋产权归其单独所有，与他人无关，如有异议，自行全权负责。2019年11月中旬，胡某与封某登记结婚。2021年11月下旬，胡某在网上发布房屋出售信息，欲将该房出售。

彭某某与胡某联系后，经协商达成口头协议，胡某以70余万元将其房屋出让给彭某某，由胡某承担房屋过户的所有费用，并协助彭某某办理房屋登记手续。2021年12月中旬，彭某某共计支付胡某58.6万余元，胡某提出房屋价格家人有意见，经协商，彭某同意将成交价格在70余万元的基础上提高6万元。2022年4月中旬，彭某某在向胡某支付共计76万余元后，双方签订了书面协议。

签订协议后，胡某向彭某某出具了《解除<商品房屋买卖合同>协议》《网签备案合同注销变更申请审批表》，以协助彭某某与房产开发商办理产权登记手续。开发商提出封某与胡某系夫妻关系，可能系房产共有权人，应当由封某与胡某共同签署上述文件。封某主张涉案房屋系与胡某的夫妻共同财产，要求彭某某补偿不少于1.8万元才愿意协助办理相关手续。彭某某不同意支付，遂向双峰法院提起诉讼。

法院审判

双峰法院审理认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十四条规定:“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案涉案房产由被告胡某在婚前个人购买，且其在购买时声明为其个人单独所有，胡某与封某结婚后，亦未提出修改购房合同和网签资料。原告彭某某在购买该房屋时，系根据被告胡某提供的《商品房买卖合同》等相关书面资料做出的购买决定，彭某某有理由相信该房屋为胡某个人所有，被告封某未提交证据证明原告彭某某知道或应当知道该房屋系胡某与封某夫妻共同财产，以及其二人对夫妻共同财产的安排;原告彭某某购买该房产时系善意，且支付了合理的对价，符合善意取得的构成要件，应当取得该房产的所有权。因此，被告封某抗辩，胡某未征其同意擅自处分房产，房屋买卖合同无效，理由不成立，本院不予采纳。此外，被告封某要求原告补偿其1.8万元的请求，亦无事实与法律依据，法院不予支持。遂判决：被告胡某、被告封某协助原告彭某某与地产开发商办理涉案房产网签备案注销手续。

本案判决后，被告封某不服判决，向娄底市中级人民法院提起上诉，二审维持原判，本案判决已生效。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

一审：贺磊

二审：欧阳亚辉

三审：刘郁鑫

责编：贺磊

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